离婚或解除同居关系时 按份共有房屋如何分割

案情概要

案例一、甲乙双方系夫妻关系,双方按份共有一套价值200万元的房屋,不动产权证显示甲方享有50%的份额,乙方享有50%的份额。现甲乙双方离婚,如何分割共有房屋?

案例二、甲乙双方系同居关系,双方按份共有一套价值200万元的房屋,不动产权证显示甲方享有50%的份额,乙方享有50%的份额。现甲乙双方解除同居关系,如何分割共有房屋?

离婚或解除同居关系时 按份共有房屋如何分割

司法实践中,离婚或解除同居关系时,按份共有房屋的分割方式一般包括以下两种:

1. 判决双方各自的份额,比如:甲方占房屋50%份额,乙方占房屋50%份额。不同地区法院也有其他相似分割方式,比如对房屋面积进行分割,其中100平方米的产权归甲方,另外100平方米的产权归乙方。

2.判决房屋归一方所有,甲方补偿50%房屋价款给乙方,反之亦然。

 

我们可以发现,以上两种判决方式,第二种明显强于第一种,因为第二种分割方式彻底解决了纠纷,执行起来也好操作,而第一种方式有点“和稀泥”。案例中,双方房产登记为按份共有,根据物权公示公信原则,双方各占一半份额是清楚明晰的,再用判决的方式,重申一下份额,实质意义不大。双方离婚或者解除同居关系,必然矛盾重重,同一套房屋,不存在共同居住的可能性。当事人想要的不是份额,而是可独立支配的房或钱。

实践中,通常是一方占有房屋,另一方既不能卖房,又不能居住,根本无计可施。当事人想借助法院的力量,改变这种处于弱势地位的现状,但某些法院未结合案件具体情况,做出的判决,既不能彻底解决纠纷,也不具备执行的可操作性,更是徒增当事人的诉累。有的法官甚至会跟当事人说:“你回去住不就完了?”你品,你细品。

 

司法实践中,按第一种方式作出的判决不在少数。但是人遇到这种情况,到底应该怎么办呢?我们来看一个案例:

 

案号:(2017)粤01民终23741号

案情经过

1.曾某与陈某曾是夫妻关系,共同共有一套房屋。离婚时,法院作出调解书确认:房屋由双方各占二分之一产权份额,双方到房管部门相互协助办理上述房屋的产权变更登记手续。

2.曾某提起共有物分割请求,一审法院认为不存在实物分割基础,判决驳回诉讼请求。

二审法院认为

涉案房屋经生效民事调解书确认曾某与陈某各占50%的产权,且双方已经离婚,故曾某可提起本案诉讼主张分割涉案房屋。一审法院认定涉案房屋不具备实物分割的条件,论述充分合理,本院予以确认,不再赘述。

根据《中华人民共和国物权法》第一百条规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。”

涉案房屋不能实物分割,应当对折价、拍卖或者变卖涉案房屋的价款予以分割,由于二审期间双方当事人方均不同意将涉案房屋作价出售给对方,再兼考虑到涉案房屋面积有123.48平方米,涉案房屋拍卖后的分割价值足以保障各方的基本居住要求,故应将涉案房屋拍卖价款予以分割。判决如下:

一、撤销广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初7248号民事判决;

二、将广州市海珠区革新××××房予以拍卖,拍卖价款在扣除该房屋所欠银行贷款及支付拍卖成本后,由曾某与陈某各占50%。

 

张律师点评

本案比较典型,实践中,大多数法院出于“省事”“不判错案”“审限”等考虑,倾向于在离婚分割财产时,以调解或判决方式直接确定房产份额。这种做法,对于有两套房的当事人来说,是很不错的,但是对于只有一套房的夫妻,无法从根本上解决纠纷。离婚后,当事人不得不再次搭上不菲的律师费,去提起共有物分割的请求。

本案中,双方当事人离婚,法院将共同共有的房屋确认为按份共有。因为没有从实质上解决房屋分割问题,一方另案起诉,但是一审法院认为房屋不存在实物分割的基础,意思是,你俩自己看着办吧,驳回诉讼请求。

二审法院水平还是可以的,确认了一审法院对于无法实物分割的做法,但是也提出来一审法做法欠妥,因为根据物权法100条的规定:实物难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。意思就是,房子不能切割,但是拍卖的价款总是可以的吧?!

最终判决将广州市海珠区革新××××房予以拍卖,拍卖价款在扣除该房屋所欠银行贷款及支付拍卖成本后,由曾某与陈某各占50%。这个判项,也具备强制执行的可操作性。

 

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