武汉婚后共同还贷 房产增值部分怎么算

1.  问题请教

您好,张律师,请问婚后共同还贷,房产增值部分怎么算?

2.  律师答疑

最高院民一庭意见:

夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分 +其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》 理解与适用:

对于如何确定未取得不动产所有权一方所应得到的补偿款数额,审判实践中有几种不同的计算方式。目前,多数法院采取的计算方式如下:

假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元,面积80平方米。首付款是36万元,按揭贷款84万元,贷款期限20年(240个月),则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式,月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年(36个月)后诉讼离婚,离婚时房屋经评估,价值400万元。计算可知,购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元(1200000元+603452.87元)。其中,首付款在房价(房价款+利息)中所占比例为(360000元÷1803452.87元× 100%)19.96%,夫妻共同还贷216518.04元(6014.39元×36),占房价款的12%(216518.04元÷1803452.87元×100%)。如果不考虑其他因素,则可以判决房屋归婚前购房者所有,由其对另一方补偿24万元(400万元×12%×1/2)。剩余贷款1226934.83元(1443452.87元-216518.04元),仍由原购房者继续偿还。由于目前各银行及互联网上均能够提供房贷的计算标准,因此上述计算方式不失为一种简便、实用的计算办法。

律师评析:

《〈最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三) 理解与适用〉》计算方式中“共同还贷的利息部分”指的是房屋贷款累计应还利息,“共同还贷部分”指的是自登记结婚之日起至离婚时(妻关系存续期间)共同还贷的本金和利息。

肖峰、田源主编的《婚姻家庭纠纷裁判思路与裁判规则》一书中的计算方式是:夫妻婚后共同还贷部分(含婚后偿还的本金和利息)/实际购房款(房屋购买价+离婚时已还全部利息)*离婚时房屋市场价。

可以看出,双方当事人容易产生争议的点在于,房屋购置成本除了购买时房价,还应包括婚后共同还贷的利息,还是房屋贷款累计应还利息

没有标准答案,以上只是参考答案。参考答案还有印错的时候呢~

张律师的建议是,按对自己最有利的方式去主张。法官不是精算分析师,不会给你精确到小说点后两位,具体如何分割,还得结合具体案情,根据婚姻法规定的照顾无过错方、子女和女方的利益等原则进行综合判定。


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最高人民法院民一庭意见

在适用《婚姻法解释(三)》第十条时,涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分 +其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。

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司法解释

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》

第十条  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿

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