离婚时未取得产权证件的房产如何争取分割

在离婚纠纷案件中,对于尚未取得所有权证的房产,法院通常会根据婚姻法司法解释二第二十一条的规定不予处理。但有些特殊案件中往往会面临一方不予配合办理产权证件,另一方主张分割被驳回的尴尬境地。此时,应当如何面对?本律师梳理了一些支持分割的案例供大家参考借鉴。

离婚时未取得产权证件的房产如何争取分割

▋ 法律依据

法律依据一:《婚姻法司法解释二》

第二十一条  离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

参考依据二:《最高人民法院婚姻法司法解释(二)的理解与适用》,最高人民法院民事审判第一庭编著,人民法院出版社2015 年9 月第2 版。

“此外,对修改意见中的第一个观点所提出的,一些夫妻购买商品房、经济适用房的已支付了全部房价款,或者根据福利政策购买公有房屋的已按照市场价或成本价支付了全部房价款,根据法律规定可以办理房屋所有权权属移转登记手续而只是在离婚时没有办理的,双方对房屋所有权归属和分割发生纠纷如何处理的问题。我们认为,该观点所提出的处理意见虽然比较妥当,但此种情况下,房屋所有权法律关系是比较清晰的,只是尚需完善权属登记手续,人民法院完全可以根据实际情况对该类房屋的所有权归属和分割、补偿等问题予以处理,而且此类情况在实际生活中发生的问题不突出,没有普遍性。因此,无需通过司法解释予以规定。

▋ 裁判要旨

1. 房屋所有权法律关系比较清晰,应当予以分割。

【裁判要旨】该争议房屋是否应当分割的问题,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干解释(二)》第二十一条规定“离婚时双方对尚未取得所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。”而本案中,王振山夫妻支付了全部房价款后,根据法律规定可以办理该房屋所有权权属转移登记手续而只是在离婚时没有办理。该争议房屋所有权法律关系是比较清晰的,只是尚需完善权属登记手续,因此人民法院完全可以根据实际情况对该争议房屋的所有权归属和分割等问题予以处理。因此对于该争议房屋应当进行分割。

【判决结果】 撤销河北省邯郸市中级人民法院及邯郸市丛台区人民法院民事判决;本案发回邯郸市丛台区人民法院重审。

案例来源:河北省高级人民法院(2016)冀民再89号

2. 属于夫妻共同财产的房产不属于有权属争议的情况,此时虽未取得证件但应当予以分割。

【裁判要旨】 本院认为,关于涉案房屋应否分割问题,第一,虽然涉案房屋购买于方某与周某登记结婚之前,如方某所言属于其婚前财产,但由于双方在《离婚协议书》中约定该房屋由双方共有,此为方某根据意思自治对其个人财产作出的处分,周某基于《离婚协议书》的上述约定成为房屋的共有人,其在与方某离婚后要求分割房屋于法有据。第二,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用”,该条规定指向的是权属不清或有争议或当事人仅享有部分产权的房屋。本案中,记载方某为购房人的购房合同已在政府相关职能部门进行了备案登记,该房屋所有权法律关系比较清晰明确,不存在权属不明的情形,只是尚未办理权属登记手续而已。即使是方某认为有份出资购房的案外人李晓宏,主张其为该房屋产权人提起的诉讼,均不获一、二审法院的支持,故涉案房屋的权属情况目前不存在争议,对方某以未办理权属登记为由,认为房屋不能分割的上诉主张,本院不予支持。

【判决结果】 位于xx处房屋归方某所有,方某于判决发生法律效力之日起三十日内向周某支付财产折价款336102元。

案例来源:佛山市中级人民法院(2018)粤06民终89号

3. 判决归一方居住,待取得产权证件后所有权归该方所有。

【裁判要旨】本院认为,该房屋系双方婚姻关系存续期间购买,虽未办理房屋所有权登记,但房款已全部交清,且房屋已交付使用,房屋所有权清晰,不影响房屋作为夫妻共同财产的性质,根据《中华人民共和国物权法》第二十八条:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”之规定,对房屋的归属及分割作出认定不违反法律规定。结合房屋现由周某某和孩子居住的实际情况,一审法院根据照顾妇女儿童权益原则,综合考虑判决周某某居住使用该房屋,待产权证实际取得后,该房屋归其所有并无不当。

【判决结果】 位于兰州xx住房一套,由被告周某某居住使用,房产登记手续完成后,该房产归被告周某某所有;

案例来源:兰州市中级人民法院(2016)甘01民终2723号

4. 一审法院以未取得所有权证,未取得新证据再次起诉违反“一事不再理”为由驳回起诉的,二审法院予以纠正。

【裁判要旨】原审裁定认为,原、被告诉争的财产,已在(2013)曲某重字第12号等民事判决书中予以处理,虽原告主张该房屋已经具备办证条件,但该房屋至今仍未办理所有权证。原告并未取得新的证据,再次向本院起诉,违反了“一事不再理”原则。当事人如对生效法律文书有异议,可通过再审处理。本院认为,上诉人与被上诉人诉争的房屋已经支付了全部房价款,也已交纳了办理房产证的其他相关费用,且已实际入住,双方也均已认可根据法律规定该房屋可以办理房屋所有权权属转移登记手续,只是至今没有办理,该房屋所有权法律关系清晰,只是尚需完善权属登记手续,人民法院可以根据实际情况对该类房屋的所有权归属和分割、补偿问题予以处理。上诉人提交的被上诉人书写的信件能够证明被上诉人是在要求满足一定条件后方配合上诉人去办理房产登记手续,虽上诉人对被上诉人所提条件无法达成一致意见,但不应影响房屋的产权登记。故原审法院裁定驳回李某起诉不当,应予纠正。

案例来源:济宁市中级人民法院(2015)济民终字第1787号

5. 已实际具备获得房产的实质要件的,只需要完善权属登记手续,故法院判决房产归一方所有,另一方配合办理相关手续。

【裁判要旨】关于原、被告争议的x房是否属于夫妻共同财产的问题。该房产仅有购房合同,未办理登记,应视为尚未取得完全所有权。《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第21条规定“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。”结合本案实际,该套房屋以被告名义购买,总花费180079元,已经支付了全部房价款,房屋所有权法律关系比较清晰,只需完善权属登记手续。其中被告父母出资30079元,根据《婚姻法解释(二)》第22条的规定,父母为子女结婚购房的出资,应认定为赠与。该30079元应为被告父母赠与被告的个人出资。被告复员费8万元应为个人出资。原告个人出资2万元。原告陪嫁5万元,该5万元应视为双方父母对原、被告二人的赠与款,应属原、被告二人共同出资。综合上述出资情况,该房产系原、被告结婚后购买,且已付清房款并入住房屋,至此原、被告均具备了获得该房产的实质要件,应认定为夫妻共同财产。考虑到以被告名义购买,不宜分割的因素,被告出资比例相对较大,该房产应由被告使用,被告应给原告适当补偿。该房产参照目前市场行情已增值,以原告个人出资额2万元为基础,酌情考虑由被告补偿给原告5万元。

【判决结果】x房产使用权归被告李某。原告应积极配合被告办理房产登记。被告李某于本判决书生效后十日内给付原告补偿款50000元。

案例来源:运城市中级人民法院(2015)运中民终字第1256号

▋ 律师观点

1. 合同备案的房产可以被查封,说明法律认可合同备案的物权效力。

未办理房产证的房屋在执行时照样可以以购房合同名义人进行查封,法律是认可尚未办理房屋权属登记的房屋,法院之所以不予处理是考虑到其物权的不确定性,因此不予分割,但是对于购买的商品房而言,只要购房合同进行了备案网签,那么最终房产证上登记的信息一定以购房合同为准,因此在此种状态下,房屋的权属是确定的。

《婚姻法司法解释二》第二十一条规定的审判精神,我们认为应当是为了解决农村宅基地、房改房等特殊房产的离婚分割,而商品房分割中,房屋产权是确定的。虽然房屋形式上未办证,未拿到所谓的“房本”,但是在本案涉案房产已经有购房合同,贷款合同的情况下,整体而言房屋产权是确定明晰的。而且,如果有购房合同、贷款合同都不能证明产权是完整的话,那么即使取得房产证,依旧存在不属于完全产权的情况,所以法院不能如此因噎废食,而单纯以未办证为由驳回诉请。

2. 法院简单的驳回不利于纠纷的处理解决。

很多案件的客观事实是,要想涉案房屋办证,就必须得男女双方共同配合或者有法院生效判决文书,那么法院就必须确定房屋所有权归属或者各自所占份额比例,如果法院坚持要办证后才能分割,而男方始终不配合办证的话,那么案件就陷入死循环当中,当事人的权益始终得不到保护。

再从现实角度出发,婚姻关系解除,财产共有基础丧失,双方对于属于夫妻共同财产进行分割的需求自然也是非常急迫。而实践中,房屋买卖登记的流程可能需要较长的时间,并且也可能存在登记人需与签署买卖合同的人相对应的要求等。如果因为产权没有登记,就驳回产权人主张分割的诉请,会导致问题的解决陷入僵局。

因此,驳回诉请固然符合法律逻辑,但纠纷并没有及时化解,从社会效果来说,并不能算是比较理想的处理方式。

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