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房价暴涨后,卖方能否以显失公平为由反悔?(罕见:从基层法院打到最高院)!


本案可谓一波三折,若没有最高检抗诉,估计司法水平倒退20年!

案件索引:(2017)最高法民再26号

安妍、邵庆珍房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

 

裁判要旨 

房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见,但仍属于正常的商业风险,故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据,不应予以支持。

 

案情简介

 一、2006年5月,卖方邵庆珍与买方安妍签订《房屋租售合同》,约定因卖方在银行办理贷款,还款期未到,暂时无法办理产权交易,卖方先将房屋出租给买房使用,年租金5万元,卖方在租赁期届满后将商业用房出售给买方,总购房款60.8万元。

 

二、《房屋租售合同》签订后,邵庆珍将房屋交付给安妍使用,安妍按约交付房屋租金。

 

三、2010年7月,双方约定的租赁期间届满,安妍要求邵庆珍履行房屋买卖合同,后诉至赤峰红山区法院,请求判令邵庆珍继续履行合同,办理房屋过户手续。邵庆珍辩称,继续履行显失公平,本案应以情势变更原则处理,故安妍的诉讼请求应予驳回。

四、赤峰红山区法院认为,双方当事人签订《房屋租售合同》以后房价上涨,不属于情势变更。判决:双方继续履行《房屋租售合同》;安妍给付购房款60.8万元,邵庆珍将房屋的房产证等提供给安妍,并协助办理过户手续。

 

五、邵庆珍不服,上诉至赤峰中院。二审中,邵庆珍提供一份《估价报告》,证明涉案房屋在2010年7月的市场价值总额为254.8555万元。赤峰中院认为,如果仍按合同约定的价格履行对邵庆珍有失公平,应由安妍给予邵庆珍一定的补偿。遂在维持一审判决的基础上,判决安妍补偿邵庆珍购房款70万元。

 

六、安妍不服,向内蒙古高院申请再审。内蒙古高院判决维持赤峰中院判决。

 

七、安妍仍不服,向检察机关申诉。最高检察院向最高法院提出抗诉。最高法院改判维持赤峰红山区法院判决。

法院裁判

赤峰市中级人民法院二审认为:

《房屋租售合同》合法有效,应当继续履行。邵庆珍不能提供充分证据证明安妍违约,其解除合同的请求,不予支持。但合同签订后至合同约定履行期间,房屋价格大幅上涨是客观事实,如果仍按合同约定的价格履行对邵庆珍有失公平。根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款第(二)项的规定,对显失公平的民事行为一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。二审诉讼过程中邵庆珍提出增加购房款的请求,予以支持,由安妍给予邵庆珍一定的补偿为宜。二审经审判委员会讨论决定后,于2012年7月25日作出(2011)赤民一终字第1195号民事判决:一、维持赤峰市红山区人民法院(2011)红民初字第841号民事判决第一项、第二项;二、安妍补偿邵庆珍购房款人民币70万元。一、二审案件受理费100元、保全费3650元,由安妍负担;邮寄送达费80元,由安妍、邵庆珍各承担40元。

安妍不服,向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。

内蒙古自治区高级人民法院认为,《房屋租售合同》合法有效。该合同约定了租赁关系和买卖关系。因买卖关系约定于合同签订四年后才履行,在四年过程中,由于各种原因导致买卖标的物的市场价格超过约定的价格三倍,且安妍在约定的期限,并未将购房款进行提存,继续履行原合同约定价款,显失公平。邵庆珍在本案第一次一审答辩中,就提出了继续履行原合同约定价款显失公平的抗辩理由。后期诉讼中,邵庆珍均以双方签订的《房屋租售合同》已经解除,进行抗辩。据此二审法院对合同价款进行变更,并无不当。变更合同价款的依据为邵庆珍二审期间提交的《估价报告》。安妍对该报告在二审及本院再审中均已发表质证意见,二审予以采信并无不当。据此,该院再审认为,二审判决认定事实清楚,适用法律正确,于2013年11月12日作出(2013)内民提一字第135号民事判决,维持二审判决。

安妍仍不服,向检察机关申诉。

最高人民检察院抗诉认为

内蒙古自治区高级人民法院(2013)内民提一字第135号民事判决认定事实不清,适用法律错误。理由如下:1、评定双方权利义务是否显失公平,利益是否严重失衡,应以订立合同时的约定为准,不能以后续商业风险为依据。合同约定价格符合当时市场行情,是双方当事人意思自治的体现,亦是对各自利益的自主处分,没有显失公平之处,邵庆珍在长达四年时间里亦从未提出变更要求,二审和再审以《估价报告》为据,主张合同约定的价款显失公平,予以更改,属认定事实不清,适用法律错误。2、生效判决对合同价款进行变更,于法无据。本案合同2006年5月28日成立,邵庆珍若认为显失公平,应当在此后一年内提出变更或撤销请求,邵庆珍直到2010年诉讼中才提出变更请求,人民法院应当不予保护。3、安妍作为守信方,其信赖利益应当得到保护,生效判决适用法律错误。若邵庆珍在签订合同后一年内提出变更或撤销请求,安妍可以依据现实情况,选择继续履行合同或是变更、解除合同。安妍可以在2006年用同样的价款买下其他房屋,同样可以享受房价上涨带来的红利。生效判决关于安妍未对购房款进行提存的分析,说理牵强。4、生效判决变更合同价款有违诚实信用原则,明显不当。在租赁到期即将按照合同履行房屋买卖手续时,安妍联系邵庆珍提出过户请求,邵庆珍提出不再出售房屋,明显违反合同约定,亦属不诚信行为。涉案房屋市场价格比合同签订时有所上涨,属于邵庆珍应当预见的商业交易风险,不属于变更合同的法定条件,法院判决变更合同有违诚实信用原则。

安妍同意抗诉意见,再审请求撤销原再审判决和二审判决,维持原一审判决。

邵庆珍辩称,原审认定事实清楚、适用法律正确。第一,本案存在情势变更的客观事实,受金融危机影响,出现物价波动,房价成倍增长,这是双方不能预见的;安妍占用使用的房屋至本案开庭前也没有支付购房款,其应该用证据证明履行缴纳购房款的行动和诚意。客观讲,合同的变更和解除没有给安妍造成损失,如果邵庆珍出卖房屋,将造成巨大的差额损失,这违反了公平和等价有偿的原则,也不符合双方在订立合同时的目的。邵庆珍一审时明确提出变更和解除的请求,并提交书面申请,二审提交《估价报告》来支持自己的此项请求。第二,合同中第五条属于解约金条款,如果满足上述条件邵庆珍可以不向安妍出售房屋。第三,安妍的持续违约行为给邵庆珍带来了巨大经济损失。足额支付全部购房款是安妍的根本和主要义务,但其没有支付购房款。二审判决生效后,安妍并未主动履行支付购房款的义务,经过了长达9个月的执行,分10次付清购房款。安妍拖延付款,占用涉案房屋且未支付租金,其行为加剧了邵庆珍的经济损失。故请求驳回安妍再审请求,维持原生效判决。

本院再审查明,原审查明事实无误。另查明,安妍提交中国农业银行综合应用系统账户明细查询单证明,在合同约定的房屋交易日2010年7月1日前后,其银行账户上一直备有70万元以上的资金,有能力按期支付约定的购房款60.8万元。合同约定的房屋交易日到期后,双方当事人配偶通过电话就房屋交易事宜进行过沟通。协商未果,安妍于2010年7月7日提起本案诉讼。

 

最高人民法院再审认为,本案在本院再审期间的争议焦点为:原终审判决安妍在约定房价之外另行补偿70万元是否合法有据。

就此,本院认为,当事人应当按照合同约定全面履行自己义务,变更合同约定须经当事人协商一致,或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系,其中买卖关系约定于合同签订四年后履行,期间房屋市场价格出现较大幅度上涨,约定到期,市场价格高出约定价格近三倍,属于合同订立后出现的重大变化。对此,双方当事人并未能通过协商予以变更,而依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条,主张客观情况发生重大变化请求变更合同的条件为,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见,但仍属于正常的商业风险,故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据,不应予以支持。合同对违约责任的约定并非赋予邵庆珍任意解约权,而依据安妍对履行合同所持态度、所做准备及履行合同后其所能获得利益等情况,应确认安妍未违约,一审对邵庆珍解约通知不产生解除合同效力的认定亦无不当,合同应继续履行。

综上,原二审、再审判决安妍在约定房价之外另行补偿70万元法律依据不足,本院予以纠正,一审判决适用法律正确,本院予以维持。据此,本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款,判决如下:

再审裁判结果

一、撤销内蒙古自治区高级人民法院(2013)内民提一字第135号民事判决书和赤峰市中级人民法院(2011)赤民一终字第1195号民事判决书;

二、维持内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院(2011)红民初字第841号民事判决书。

一、二审案件受理费100元、保全费3650元,由邵庆珍负担;邮寄送达费80元,由安妍、邵庆珍各承担40元。

如履行义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

来源:诉讼与执行

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