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国有土地上被征收房屋价值评估时点的确定原则及应考虑的因素


裁判要旨


1.国有土地上被征收房屋价值评估时点的确定原则

基于《征补条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价规范》《房地产抵押估价指导意见》等规定,市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时,应当对被征收人给予公平补偿;而公平补偿的基本要求即为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后,应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式,及时对被征收人进行补偿,并固定双方的权利义务,确保补偿的实质公平。因此,对上述法律规定中有关“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定,就应当结合《征补条例》有关“公平补偿”条款,作统一的法律解释,而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期、以及是否存在市、县级人民政府及其职能部门的单方责任,也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别,均以征收决定公告之日作为评估时点。


2.确定国有土地上被征收房屋价值评估时点应当考虑的因素

人民法院不宜动辄轻率否定以“征收决定公告之日”作为评估时点的合理性。应结合以下因素综合判断:

(1)注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。要参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定,从估价报告出具之日起计,无正当理由的,市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。

(2)市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定,是否存在可归责于被征收人的原因。

(3)补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的,同时房地产市场价格发生剧烈波动,按照超过“应用有效期”的评估报告补偿,明显不利于被征收人得到公平补偿的,则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。

(4)坚持《征补条例》第二十七条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。此处的“对被征收人给予补偿后”应当作限缩性理解,即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定,而应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付(被征收人不接受的已经依法提存)、周转用房或者产权调换房屋已经交付(被征收人不接受的已经依法提存相关凭证与钥匙)。

(5)征收房屋范围是否过大,难以在一年内实施完毕,并存在分期实施征收决定情形,且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。

来源:行政法、中国裁判文书网,2018最高法行再202号行政判决书——居李、李琼、居文诉福州市鼓楼区人民政府房屋征收补偿决定案


国有土地上被征收房屋价值评估时点的确定原则及应考虑的因素

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