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“擅自转租”下的合同效力等4大问题解析

承租人未取得出租人同意,将租赁物转租给第三人的,称为擅自转租。
那么,在“擅自转租”的情形下,承租人与第三人的合同效力如何确定呢?出租人向谁行使及如何行使解除权?租金差价如何处理?若存在装饰装修如何处理?今天笔者围绕“擅自转租”的情形为各位详细解析一下以上这些问题。
一,关于合同效力问题。
《民法典》第723条规定“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以请求减少租金或者不支付租。第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。”其中,”可以请求减少租金或不支付租金”的表述,背后的潜在含义是“租赁合同有效。”同时,《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》关于这个问题也有论述,即“承租人擅自转租情况下,承租人虽不具有将租赁物进行转租的处分权,但其与第三人订立合同的效力应当适用无权处分的处理规则,转租合同的效力并不因此受到影响。”由此可以看出,因擅自出租他人之物订立的租赁合同,擅自出租他人之物的事实,不影响租赁合同效力,即不存在其他效力瑕疵,合同有效。
二,关于出租人行使法定解除权的问题。
在存在“擅自转租”的情形下,出租人向谁行使法定解除权及如何行使?
我们认为,根据合同的相对性,出租人行使法定解除权时 通知承租人即可,不需要通知第三人,通知解除的意思表示到达承租人即可,何时到达或是否到达第三人均不影响出租人解除权的效力。
但是出租人行使法定解除权有一定的限制,即出租人行使法定解除权必须在其自知道或应当知道承租人擅自转租的之日起6个月内行使,如果在6个月内未提出异议的,6个月期间届满,出租人的法定解除权消灭。
三,关于租金差价问题。
《民法典》合同编司法解释关于租金差价问题的论述是“因擅自转租的合同效力不受影响,承租人作为转租合同中的出租人,承租人收取租金具有合同依据,并不构成不当得利,不应返还给第三人。但是,因承租人擅自转租的行为属于非法处分租赁物,该差价可以作为对出租人损失的补偿,归出租人所有。”司法解释中是“可以”归出租人所有。但司法实践中是否也是这样呢?笔者为大家检索了几个案例,我们来看一看司法实践中关于租金差价的法院认定。
案例一:(2017)桂71民终322号李宁、周萍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
裁判要旨:周萍擅自转租,其收取的租金确实高于原租赁合同的租金,已从中获益,但周萍一直按原租赁合同的标准按时向李宁支付租金,李宁的租金利益未受影响。李宁与周萍之间存在合法有效的租赁关系,李宁也已经以租金为对价将房屋交给周萍占有、使用,其收益已经确定而不能再对房屋进行使用、收益,而至于周萍向宁靖收取的租金,只是其使用收益的变相形式而已,无论其收取多少,李宁的租金并不因此而受到损害,周萍虽然因转租获益,但并未损害李宁的利益。故李宁诉请周萍支付租金差价,既无合同约定亦无法律依据,一审法院不予支持。
案例二:(2011)沪一中民二(民)终字第1601号袁某与李某房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
裁判要旨:就袁某主张的损失赔偿诉请,根据法律规定,应以袁某的实际损失为依据。现袁某主张李某、董某承担的租金损失系李某、董某擅自出租所得租金差价收益,但此并非袁某因李某、董某擅自转租造成的实际损失。袁某在将系争房屋出租后一直向李某、董某收取租金至其知晓转租事宜并通知李某、董某解除系争协议,现系争房屋一直由案外人实际使用,袁某在原审时亦表示由于诉讼而暂不向案外人收回房屋,但袁某可根据本案判决结果向李某、董某或房屋实际使用人收取实际使用房屋期间的使用费,由此袁某并无证据证明李某、董某擅自转租行为造成其实际损失的存在,原审法院据此对袁某要求赔偿租金损失的诉请未予支持亦无不当。
案例三:2018川0180民初2204号文碧秀与万群花租赁合同纠纷一审民事判决书
裁判要旨:对原告提出的要求被告比照房屋转租租金与《门市租用协议书》约定租金的差价赔偿原告损失10500元的诉讼请求。本院认为,首先,违约行为与损害之间应有因果关系,但原告所述差价损失与被告违约转租行为无因果关系,原告在本案中可收取的房屋收益应以《门市租用协议书》约定标准为限,不因被告的转租行为有所损益;其次实际损失应以预期损失为限,原告所述差价损失不在预期利益范围之内。故原告的诉讼请求缺乏法律依据,本院不予支持。
以上三个案例,笔者总结,除非出租人有证据证明擅自转租给其造成了实际损失,或在合同中事先约定擅自转租的违约金条款,以此来要求在擅自转租情形下,作为出租人的损失补偿,否则,司法实践中,出租人要求租金差价补偿是比较难得到支持的。
四,关于装饰装修物的处理。
笔者认为,擅自转租一般是未经过出租人同意进行的装饰装修。因此,对于房屋租赁中的装饰装修物,双方达成协议的, 按约定处理;双方未达成协议的,出租人有权请求承租人恢复原状(去除装饰装修物);所有费用由承租人承担;装饰装修是否形成附合,不在考虑之列。对此,笔者也检索了两个案例供各位参考。
案例一:(2016)沪01民终6666号苏新峰诉宋诚房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
裁判要旨:涉案租赁合同系因上诉人苏新峰擅自转租导致合同解除,故上诉人苏新峰作为过错方在被上诉人宋诚不愿意利用其装饰装修的情况下,无权主张剩余租赁期内装饰装修残值的损失。因此,上诉人苏新峰要求被上诉人宋诚赔偿装修损失3.2万元,于法无据,本院不予支持。综上,原审判决并无不当,本院依法予以维持。
案例二:(2011)浦民一(民)初字第40257号××房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
裁判要旨:法律规定,因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。本案因××的违约导致合同提前解除,××要求××赔偿装修损失,本院不予支持。
五,总结

从《民法典》及其司法解释可以看出,《民法典》其实间接上确立了一个规则,即擅自转租的,擅自转租的事实不影响租赁合同的效力,无法律规定的效力瑕疵的,转租合同有效,但该合同只在承租人与第三人之间发生效力,对出租人不具有法律约束力,第三人相对于出租人是无权占有人,出租人对第三人享有《民法典》第235条规定的返还原物请求权。

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